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數讀房企榜單 千億房企十年之變:跨不過的規模生存法則

時間:2020-01-23  來源:中國經濟網-北京商報  作者:陽湖網

 自2010年誕生第一家千億房企后,千億俱樂部,成為眾多品牌房企,特別是在資本市場中的標配。北京商報記者梳理發現,2019年房地產行業千億房企已達到37家,但相較于2018年新增13家千億房企的數量,2019年新增千億房企的數量“腰斬”。千億房企擴容放緩的背后,是市場“遇冷”的體現,面對越發殘酷的市場環境,中小房企沖擊千億規模所付出的努力要增長幾倍。分析認為,在沖擊規模的過程中,房企多為“負重前行”,而進入千億之后,如何在規模和安全之間取得平衡,成為房企們新的“應試題”。

  新增千億房企數量“腰斬”

  新年伊始,房企們2019年業績陸續公布,綜合各房企年終業績公告以及第三方機構數據,2019年房地產行業千億房企已達到37家。其中,中國奧園、建業地產、美的置業、佳兆業、濱江集團、中國鐵建、藍光發展,成為2019年千億“新兵”。

  據克而瑞統計數據顯示,在房地產市場整體“降溫”的背景下,2019年新增千億房企數明顯下降、規模房企擴容放緩。相較于2018年新增13家千億房企的數量,2019年新增千億房企的數量“腰斬”。

  新增千億房企數量從13家降至7家,房地產市場整體“遇冷”是個繞不開的前提。“千億房企擴容放緩,與整體房地產市場降溫相吻合。”合碩機構首席分析師郭毅表示,2018年全國商品房銷售額達到15萬億元,銷售增速達到12.2%;而2019年全國商品房銷售額雖達到16萬億元,但銷售增速僅6.5%。反映到市場層面,大的體量仍在,但行業規模增速不及預期。

  郭毅稱,隨著一二線城市調控政策的加碼,三四線城市棚改和貨幣化紅利的消退,面對越發殘酷的市場,中小房企沖擊千億規模所付出的努力要增長幾倍。

  自2010年誕生第一家千億房企后,千億房企頭銜已成為實力的象征。在新晉千億房企中,中國鐵建的千億目標比原計劃提前了一年,濱江集團卻因主動踩剎車,沖擊千億的目標比原計劃推遲了一年。

  事實上,早在2018年中國鐵建就已逼近千億門檻。據中國鐵建此前公告顯示,2018年中國鐵建房地產開發業務全年實現銷售金額934.55億元,同比增長36.61%,邁入千億規模只差臨門一腳。

  從2018年的銷售業績來看,濱江集團則以150億元的差距與“千億”失之交臂。在2019年初的媒體溝通會上,濱江集團董事長戚金興直言,“我們主動踩了一腳剎車,因為對我來說,安全更重要”。

  實際上,濱江集團主動踩剎車也是為2019年沖擊千億規模做準備。隨著市場行情的變動,濱江集團于2018年11月主動放緩了千億計劃進度,并將已具備開盤條件的新盤,延至2019年開盤,如此操作才獲得千億房企的“認證書”。

  區域深耕成突破點

  每一家跨進千億陣營的房企,背后都有各自的“生存之道”?v觀2019年千億新秀,有的是持續深耕某一個區域,有的則是受益于政策紅利的“雨露”。

  此次新晉千億的房企中,濱江集團和建業地產均為區域深耕型房企。作為一家扎根河南的房企,上市11載,建業地產終完成千億規模。2019年半年報顯示,截至6月30日,建業地產在河南省市場占有率為7.7%,在建項目127個,其中位于“大本營”鄭州的有18個,河南省其他城市共109個,在建項目建筑面積約為2654.6萬平方米。就在同年12月30日,建業地產成功摘取河南新鄉下轄的封丘縣2019-15號地塊,實現對河南省122個縣及縣級以上城市的全覆蓋,區域深耕可見一斑。

  濱江集團則主要布局在長三角區域,尤其是在杭州市場保持了銷售領先的地位,甚至與萬科爭奪杭州銷售榜首。值得一提的是,濱江集團雖然在2019年完成了千億規模,但其權益銷售額占比并不高。在克而瑞發布的2019年房企銷售榜單中,濱江集團的全口徑銷售額為1120.6億元,而權益銷售額僅為422.8億元,也就是說1120.6億元的銷售額,濱江集團自身僅貢獻37.73%,余下皆為外部操盤所得。

  中國奧園和美的置業均為粵系房企,除區域深耕的優勢外,還伴隨有政策紅利的加持。2019年2月,粵港澳大灣區規劃正式出臺,隨著政策“陽光雨露”的釋放,諸如中國奧園、美的置業發跡于粵港澳大灣區的房企,率先茁壯成長起來,由此邁入千億門檻。

  據億翰智庫數據顯示,中國奧園多年來深耕粵港澳大灣區,2019年上半年其在粵港澳大灣區的銷售規模已達到225.2億元,占比42%。同時,根據中國奧園土地儲備情況來看,截至2019年6月底,中國奧園擁有大量的城市更新項目,潛在可售貨值達到2197億元,超70%位于粵港澳大灣區城市。

  美的置業在長三角、珠三角區域深耕多年,從2019年半年報來看,美的置業上半年472億元銷售額中,長三角、珠三角占比分別高達35%、19%,而這主要受期間內長江三角洲一體化上升為國家戰略,粵港澳大灣區利好持續釋放的影響。把握政策導向,截至2019年6月30日,美的置業的土地儲備總建筑面積約為5251萬平方米,其中長三角及珠三角占比分別為30%、24%。

  “負重前行”隱患

  隨著房地產市場分化加劇,千億門檻 “跨過去”和“跨不過”境遇相差甚遠。

  “對于中小房企而言,規模就是生存。”郭毅表示,在強者恒強的競爭背景下,如果缺乏規模的優勢,房企在融資、拿地、銷售等方面都會受到極大的制約?邕^千億門檻,不僅意味著規?偭康奶嵘,房企在開發、人力、營銷、財務等相關成本方面可以得到有效的攤平。若不能突破千億門檻,中小房企可能面臨“不進則退”的窘境。

  據億翰智庫數據顯示,2019年,TOP 100行業集中度達73%,TOP 50集中度為60%,TOP 20房企集中度為41%,TOP 10集中度為28%,行業集中度進一步上升。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,隨著行業集中度進一步上升,房企追求規?梢岳斫,但處于市場下行周期,房企激進擴張就意味著高杠桿風險。在沖擊規模的過程中,房企多為“負重前行”,但選擇性忽略的問題并不能當作不存在。進入千億之后,如何在規模和安全之間取得平衡,成為房企們新的“應試題”。

  正如上述分析所言,千億房企“負重前行”問題正在被放大。

  根據藍光發展2019年三季報顯示,該公司在去年前三季度負債進一步增長至1469.61億元。

  隨著債務上升,藍光發展融資動作不斷。2019年3月,藍光發展以票面利率7.5%發行11億元公司債券;7月再以票面利率7.5%發行11億元公司債券;隨后11、12月,先后發行4億元、3億元公司債券,票面利率皆維持在7.5%;今年1月16日,藍光發展還擬以其上?偛亢鐦蚴澜缰行奈飿I資產,設立辦公物業類REITs資產支持專項計劃,擬發行規模不超過10.65億元。

  缺錢的新晉千億房企佳兆業同樣在2019年發起多輪融資。該公司累計發行30億美元優先票據,票據利率在10.87%-11.95%之間。今年1月9日,佳兆業發布公告,將發行本金總額為5億美元的優先票據,發行價為票據本金額的100%,票據按年利10.5%計息?傮w來看,佳兆業發債利率均高于10%,在行業中屬于偏高的位置。

  中指研究院機構指出,對房企而言,千億成為行業規模的分水嶺,行業集中度也將進一步提升,如何在奔跑中保持穩健而行,在更大的挑戰中尋求機遇,將是未來發展的重要命題。北京商報記者 王寅浩

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